万科·观山甲第

近几年来，贵阳引进的学校名称听起来都特别高大上，比如，北师大教育、清华教育资源、上海师大附中附小教育资源、华东师大附中附小等等，似乎要把所有985大学的教育资源都引进过来一样，让购房者云里雾里。

一个新楼盘的学校，若没有一个牛逼的名字，似乎都成为楼盘的缺点了，这些楼盘的销售对此都羞于说出口，似乎没有了底气。我觉得这一点是不健康的。

这也说明，贵阳人对教育是相当的焦虑的，焦虑起来，都不理性了。

最近几年，贵阳新增的学校非常多，老城区的老学校在空心化，而以观山湖为代表的新区域，新增生源及学校却非常的多。而师资又不可能频繁的流动。

稀缺的教育资源，实际上就是稀缺的师资资源。贵阳也不可能在短时间内，新增那么多的优质师资，所以，贵阳无论怎么去引进那么多名校教育资源，师资绝大部分都是本地找、本地招。我敢说，不可能那么多新学校都会成为非常牛叉的学校，很可能其中大部分，都只能成为一个普通的公立学校。

其实，大部分楼盘也没有因为这些新学校而产生过多的溢价。

这个才是对学校理性的看待。

那这么多新学校之中，有没有出众一点的呢，我觉得，万科观山甲第的学校应该是不一样的。

今天我们就来好好聊聊这个楼盘、这个学校。

● 区位交通评分72分（权重50%）

要说这个楼盘的位置好，我是不敢说。但是你要说这个楼盘位置有多差，那也不能那么说，为什么呢？因为它毕竟属于三马片区，我们在地图上看看它的大区位。

区位

三马片区属于云岩区，紧挨着观山湖区、南明区，甚至和花溪区都是接壤的，你敢信不？

所以请记住，只要在三马片区，它的位置再差也差不到哪里去。

观山甲第旁边的万科城，是万科之中刚需项目，入住率依然非常的高，只要有人住的地方，有较多人住的地方，就有居住价值。

我说过，三马片区，只要你是个电梯房，哪怕你装修很差，至少你租得出去，至少，相反，如果是贵阳特别远得地方，那可就不一定了。

以上说的是大位置，我们再看甲第在三马片区的位置。说实话，那还真的很一般。三马片区发展的主线是数博大道、北京西路、马王路和地铁二号线。它所在的位置，因为人大附中附小，单独形成一个板块，或叫恩祥教育新城，或叫人大附板块，甲第这边靠近马王路。

交通配套

我们看看它的交通怎么样，它目前出行主要还是靠云潭南路、北京西路。

目前马王路、太金线和观潭大道都还在建设之中，马王路今年看样子又不能全线通车了，太金线能在2-3年通车，已经是乐观的了。但这两条路如果通车，对人大附板块，以及对这附近的楼盘价值肯定有非常积极的影响。但距离地铁较远。看下图。

地铁距离

恩祥教育新城规划2500亩，指望这个板块能够大力开发，这个板块越成熟，这个板块价值越高。以下为前期规划效果图。

楼盘效果图

● 物业品质评分82分（权重30%）

开发商是贵州恩祥建设有限公司，由贵阳万科控股70%，恩祥控股30%。所以实控房企是万科。万科是上市公司，大股东是深圳国资委。民企之中，万科是佼佼者，购房者可以放心。

房开介绍

万科在外地，是刚需之王，在贵阳也有不少优秀的项目，虽然大家都知道也有不少负面，但是总体来说还可以的，但也不能指望它说多么高端的品质。

效果图

这个项目由精装95/117平的户型，都属于万科经典户型，一个小三房，一个小四房。但是相对于万科麓山、万科翰林等几个项目。其中有一个房间有部分面积属于半赠送，这增加了实得面积。万科在户型方面还是再不断的探索的。

精装95平

精装117平

110/125平跃层与万科麓山大同小异，这两个跃层的通透性上要差一些。

跃层110平

跃层125平

另外82/92平的毛坯小户型，总价低，降低了大家的购买成本。

毛坯小户型

万科物业，虽然也有几个楼盘业主吐槽的较多，但在贵阳大部分楼盘还算是不错的。

这个楼盘的房子，你说买来，做为改善型居住你可能看不上，对于刚需居住来说，价格的性价比又不高，这或多或少有些尴尬。

那它靠什么，就是靠学校。

● 学校评分85分（权重20%）

在所有未出成绩的学校之中，这个学校我给的分数最高，而且和其他新学校不是一个等级的。

怎么去分辨贵阳那些五花八门的学校，我们从这几个方面去分析：

1、学校是谁引进的？目的是什么？造价如何？

学校的引进，有政府（政府又分级别）、开发商。

引进学校的目的有，提升地区教育水平、卖地、带动区域发展、为了楼盘卖得好。

造价决定学校硬件设施。

2、这个学校和总校有什么样的联系？

与总校的关系，决定了总校对新学校的支持力度。

3、这个学校的生源怎么样？师资怎么样？

生源很重要，重视教育的一群家长也很重要。

如果你能准确回答这几个问题，那么这个学校将来的会达到什么样水准，我想你自然会比较清楚了。

我知道，大家都不想思考，思考消耗能量伤脑筋。我直接点。

引荐者

人大附中附小贵阳共建学校，是贵阳市政府出面，到人大去谈来的。在贵阳由政府引进的学校之中，有以下几个：

2011年，金阳新区管委会引进北师大附中附小

2019年，观山湖区政府引进华东师大附中附小

2014年，贵安新区管委会引进北师大附中附小

这几个学校都成为了贵阳非常优秀的学校，而人大附小的引进者肯定比它们还牛。

造价

既然花了时间，用的面子去谈来的学校，那么必须重视，就必须花重金打造，打造成优秀的学校。

一个人大附小的造价就达到8.3亿，大家可能对这个金额不是很了解，大部分小学和中学的造价就0.5-2亿。后期的完全中学的造价估计会在20亿以上。以后人大附中附小，肯定是贵阳所有学校之中，硬件设施最好的一个学校。

目的

引进这个学校的目的是，为了提升贵阳教育整体水平、带动三马片区的经济发展、卖地。。。。。。

生源

购买观山甲第这个楼盘的业主，不一定是非常有购买能力的人，但一定是重视教育的一群人。否则，他也不会购买观山甲第了。

重视教育的一群人，那么对应的生源肯定不会差。

师资

政府负责划拨100名教师编制到人大附小，据我所知，贵阳大部分新学校的编制名额非常之少的，人大附小的编制数量十倍于大部分新建学校。而且首批确定的教师也是非常的优秀。

师资介绍

对于任何一个新学校，在没有毕业成绩的时候，我们谁都无法百分之百多去衡量一个学校的水平，但我们可以用概率去预估。个人认为，以人大附小的条件，它非常有机会变成贵阳一梯队的学校。

性价比 B

很少有楼盘可以拿来和甲第对比，所以性价比是难以判断的。

那我们把甲第这个楼盘和它学校分开来看。如果甲第没有人大附中附小，就只有普通学校，那么你觉得它值得起多少钱？

对比旁边的海伦堡·九玺、万科·麓山、万科·新都荟等楼盘，我觉得按照目前的市场，假如它就读普通学校，那么应该值8500元/㎡左右。但是它现在卖价12500元/㎡左右，学区溢价12500-8500=4000元/㎡。（学区溢价，即楼盘因为学校而多卖的价钱）

我们看看贵阳一梯队学校对应的楼盘房价，请看下表：

学区溢价

贵阳一梯队学校对应的新房真的很贵，溢价在6000-7000元/㎡，而甲第的溢价也有4000元/㎡左右。

若你认为人大附中附小，将来可以达到一梯队学校的水平，那么目前这个溢价是具有性价比的，如果你不看好，那么就不值得你为它买单。

如果又要非常好的居住品质，那么恩祥教育新城的后期，肯定会开出更多好项目出来的，人大附中附小不可能只服务甲第，而是服务整个板块。

但，后期的产品够优秀，那么后期的价格肯定也会比甲第贵。

所以，我认为如果你娃娃在短时间内要上学，想为还在找一个好的教育环境，但是又不愿承受贵阳一梯队老牌学校的房价，那么甲第可以值得考虑。

● 升值属性 A-

甲第未来的升值属性，从三个方面看。

1、三马片区的整体发展。马王路、太金线以及金阳南路等几条路段的开通，这个板块实际上是很方便到达南明花果园、花溪、贵安等方向的，对楼盘的交通还是有积极影响的。三马片区还处于发展的前期，板块还是有潜力有价值的。

2、人大附板块的发展。这个教育板块，随着人大附中附小的成长，大家对板块认知度提升，这个板块肯定能热闹起来。有利于板块价值的提升。

3、人大附中附小能够达到的水平，直接影响后期的学区溢价。如果能达到一梯队水平，溢价就会达到5500以上，那么楼盘就能因为学校价值更高。

第三点是更重要的一点，关键在于你是否看好人大附的未来。

综合评分 75.3分

区位交通：72分

物业品质：82分

学区：85分

不确定系数：0.97

综合评分：（72×50%+82×30%+85×20%）×0.97=75.3分

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