【业务背景】

法律顾问单位要在海南省购买农场和村委会两块地块，征询法律顾问的意见，以微信的形式交给了法律顾问一些模糊的照片，法律顾问要从中筛选出有用的信息维护受让人的权益，并代表受让人起草《土地承包经营权转让合同》。

顾问单位意向购买的两个地块分属于农场和村委会，两块土地性质不同，出让方不是土地经营权所有者，故转让合同涉及的主体颇多。法律顾问通过海南省的大学同学进行了异地的土地管理法律法规的调研，经过仔细研究，法律顾问知晓：当地政策规定，农场所有土地转让必须经过当地人民政府和农场的同意才能够进行转让，村民集体所有地块必须通过村民小组成员的同意才能够进行转让，但是否必须经过人民政府的确认是不确定的，故法律顾问为了稳妥起见，也将人民政府作为合同主体，经过长时间的思考和专业性的分析形成了以下的合同文本。

【法律文书】

土地承包经营权转让合同（某农场830亩土地）

出让人（甲方）： 陈某某

身份证号：____________________

现居住地地：_____________________

电话：_____________________

出让人（乙方）：王某某

身份证号：_____________________

现居住地址：_____________________电话：_____________________

出让人（丙方）：陈某某

身份证号：_____________________

现居住地址：_____________________

电话：_____________________

受让人（丁方）：_____________________

住所：_____________________

电话：_____________________

发包方（戊方）：某某市某某镇人民政府

发包方（己方）：某某市某某乡农场

甲乙丙丁经过自愿、平等协商，就转让某某乡农场830亩土地承包经营权事宜，经发包方戊方和己方同意，达成如下协议：

一、转让的地块名称、面积、地理位置

1.地块名称

某某乡农场地，830亩（大写：捌佰叁拾亩）。

2.地理位置

转让地块的地理位置为《土地承包经营权证》（第1997.415号）中载明的四至范围，即东至中心石204米（至东界石横截面）；南至中心石170米（南界石横截面）；西至中心石250米（至边头泉沟）；北至中心石1050米（至北界石横截面）。

二、转让标的

1.某某乡农场830亩的农村土地承包经营权。权利证明文件为某某市人民政府于XXXX年X月XX日签发的《土地承包经营权证》（第XXXX.XXX号）。

2.转让的土地承包经营权期限

发包方确认甲乙丙三方转让给丁方的土地承包经营权的期限为自本合同生效之日起至XXXX年X月XX日止。

3.某某乡农场范围内的所有现有设施、建筑物及所有植物的所有

权，包括：__________________________

__________________________

三、转让价款、付款期限、付款方式

1.转让价款

转让总价款为_____元，（大写人民币_____）。

2.付款期限

（1）本合同六方签字盖章完成后的10日内，丁方向甲乙丙三方支付定金_____元（大写人民币_____）；（2）土地承包经营权变更过户手续办理完毕，且过户后以丁方为承包方的《土地承包经营权》权利证明下发后的10日内，丁方向甲乙丙三方支付部分转让款_____元（大写人民币_____）；

（3）《土地承包经营权》权利证明过户后，且甲乙丙三方将转让地块（某某乡农场830亩）及地上设施、建筑物、植物等财产全部交付给丁方的6个月后，丁方向甲乙丙三方支付剩余转让款_____元（大写人民币_____）。

3.付款方式

甲乙丙三方确认，丁方支付合同价款的方式为银行转账。

支付账号：_____________________

接收账号：_____________________

开户行：_____________________

开户人姓名：_____________________

身份证号：_____________________

四、转让方的保证条款

1.甲乙丙三方保证丁方在_____年_____月_____日之前能够完成本合同约定地块的土地承包经营权转让过户手续。

2.甲乙丙三方保证转让给丁方的土地承包经营权未转让、赠与他人；甲乙丙三方保证未在土地承包经营权上设定担保权；甲乙丙三方保证未将转让土地出租给他人使用。3.违约处理办法甲乙丙三方中的任何一方若违反上述承诺的保证条款，导致丁方无法按照本条第1项约定的时间内取得受让地块的土地承包经营权的，甲乙丙三方需共同向丁方支付违约金_____元（大写人民币_____）。

五、发包方的确认意见

戊方、己方同意甲乙丙三方将本合同标的（即某某乡农场830亩的农村土地承包经营权）转让给丁方，并协调有关部门保障丁方因种植养殖等生产经营性需要的电、水的使用。戊方、己方同意受让人丁方可以建设管理性用房。

六、转让过户程序

第一步，甲乙丙丁四方确认转让地块的范围，并制作能够向土地局备案的土地范围示意图。

第二步，甲乙丙丁到某某市相关的行政部门办理土地承包经营权的变更登记手续。

第三步，甲乙丙三方将本合同地块标的（即某某乡农场830亩）交付给丁方。

第四步，甲乙丙三方将土地承包合同书（原件）和土地承包经营权证（原件）交付给丁方。

第五步，丁方获得新的土地承包经营权证书。

七、违约责任1.甲乙丙三方的违约责任

甲乙丙三方在丁方支付完定金后，擅自违约将本合同交易地块转让给他人的，需按定金罚则向丁方支付违约金。甲乙丙三方因未向戊方、己方缴纳应由其承担的转让费用或其他法定手续而导致丁方无法按时取得土地承包经营权的，甲乙丙三方需向丁方支付本合同转让价款总额30%的违约金。在丁方取得土地承包经营权后的使用期间，被土地管理部门或土地规划部门通知，国家已经在本合同签订生效前下发过征收征用通知，且已经向甲乙丙三方支付了相应的征收征用补偿款的，甲乙丙三方除需向丁方返还全部地块转让款外，还需按本合同转让价款总额30%的标准向丁方支付违约金。

2.丁方的违约责任

丁方不按本合同约定的时间向甲乙丙三方支付合同价款的，每迟延一日按照应支付金额的万分之一支付违约金。

八、附则

1.合同生效时间

本合同生效时间为甲乙丙丁戊己六方全部签字盖章之日。

2.合同签订地

__________________________________________________________

3.合同附件本合同附件为转让承包经营权地块的《土地示意图》，是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

4.合同一式捌份，一份_____页，每页均有各方签字盖章，甲乙丙丁各执一份，戊己各执贰份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

甲方：

乙方：

丙方：

丁方：

戊方：某某市某某镇人民政府（盖章）

己方：某某市某某乡农场（盖章）

年 月 日

土地承包经营权转让合同（某某村委会后排村民小组334.9亩土地）

出让人（甲方）： 陈某某

身份证号：_____________________

现居住地地：_____________________

电话：_____________________出让人（乙方）： 王某某

身份证号：_____________________

现居住地址：_____________________

电话：_____________________

出让人（丙方）： 陈某某

身份证号：_____________________

现居住地址：_____________________

电话：_____________________

受让人（丁方）：_____________________

住所：_____________________

电话：_____________________

发包方（戊方）：某某市某某镇人民政府

发包方（己方）：某某市某某乡某某村委会后排村民小组

甲乙丙丁经过自愿、平等协商，就转让某某乡某某村委会后排村民小组334.9亩土地承包经营权事宜，经发包方戊方和己方同意，达成如下协议：

一、转让的地块名称、面积、地理位置1.地块名称

某某乡某某村委会后排村民小组334.9亩（大写：叁佰叁拾四点玖亩）。

2.地理位置

转让地块的地理位置为《土地承包经营权证》（第1997.620号）中载明的四至范围，即四至是以双方确认的界石为准：南边从边头磉田南界石起向北至三角田连队橡胶园北界石止；东边从边头磉沟向西至边沟村与后排村交界线的西界石止。

二、转让标的

1.某某乡某某村委会后排村民小组334.9亩的农村土地承包经营权。权利证明文件为某某市人民政府于XXXX年X月XX日签发的《土地承包经营权证》（第XXXX.XXX号）。

2.转让的土地承包经营权期限

发包方确认甲乙丙三方转让给丁方的土地承包经营权的期限为自本合同生效之日起至XXXX年X月XX日止。

3.某某乡某某村委会后排村民小组334.9亩内的所有现有设施、建筑物及所有植物的所有权，包括：____________________________________________________

三、转让价款、付款期限、付款方式

1.转让价款转让总价款为_____元，（大写人民币_____）。

2.付款期限

（1）本合同六方签字盖章完成后的10日内，丁方向甲乙丙三方支付定金_____元（大写人民币_____）；

（2）土地承包经营权变更过户手续办理完毕，且过户后以丁方为承包方的《土地承包经营权》权利证明下发后的10日内，丁方向甲乙丙三方支付部分转让款_____元（大写人民币_____）；

（3）《土地承包经营权》权利证明过户后，且甲乙丙三方将转让地块（某某乡某某村委会后排村民小组334.9亩）及地上设施、建筑物、植物等财产全部交付给丁方的6个月后，丁方向甲乙丙三方支付剩余转让款_____元（大写人民币_____）。

3.付款方式

甲乙丙三方确认，丁方支付合同价款的方式为银行转账。

支付账号：_____________________

接收账号：_____________________

开户行：_____________________

开户人姓名：_____________________

身份证号：_____________________

四、转让方的保证条款1.甲乙丙三方保证丁方在2016年_____月_____日之前能够完成本合同约定地块的土地承包经营权转让过户手续。

2.甲乙丙三方保证转让给丁方的土地承包经营权未转让、赠与他人；甲乙丙三方保证未在土地承包经营权上设定担保权；甲乙丙三方保证未将转让土地出租给他人使用。

3.违约处理办法

甲乙丙三方中的任何一方若违反上述承诺的保证条款，导致丁方无法按照本条第1项约定的时间内取得受让地块的土地承包经营权的，甲乙丙三方需共同向丁方支付违约金_____元（大写人民币_____）。

五、发包方的确认意见

戊方、己方同意甲乙丙三方将本合同标的（即某某乡某某村委会后排村民小组334.9亩的农村土地承包经营权）转让给丁方，并协调有关部门保障丁方因种植养殖等生产经营性需要的电、水的使用。戊方、己方同意受让人丁方可以建设管理性用房。

六、转让过户程序

第一步，甲乙丙丁四方确认转让地块的范围，并制作能够向土地局备案的土地范围示意图。

第二步，甲乙丙丁到某某市相关的行政部门办理土地承包经营权的变更登记手续。

第三步，甲乙丙三方将本合同地块标的（即某某乡某某村委会后排村民小组334.9亩）交付给丁方。

第四步，甲乙丙三方将土地承包合同书（原件）和土地承包经营权证（原件）交付给丁方。

第五步，丁方获得新的土地承包经营权证书。

七、违约责任

1.甲乙丙三方的违约责任

甲乙丙三方在丁方支付完定金后，擅自违约将本合同交易地块转让给他人的，需按定金罚则向丁方支付违约金。甲乙丙三方因未向戊方、己方缴纳应由其承担的转让费用或其他法定手续而导致丁方无法按时取得土地承包经营权的，甲乙丙三方需向丁方支付本合同转让价款总额30%的违约金。

在丁方取得土地承包经营权后的使用期间，被土地管理部门或土地规划部门通知，国家已经在本合同签订生效前下发过征收征用通知，且已经向甲乙丙三方支付了相应的征收征用补偿款的，甲乙丙三方除需向丁方返还全部地块转让款外，还需按本合同转让价款总额30%的标准向丁方支付违约金。

2.丁方的违约责任

丁方不按本合同约定的时间向甲乙丙三方支付合同价款的，每迟延一日按照应支付金额的万分之一支付违约金。

八、附则1.合同生效时间

本合同生效时间为甲乙丙丁戊己六方全部签字盖章之日。

2.合同签订地

__________________________________________________

3.合同附件

本合同附件为转让承包经营权地块的《土地示意图》，是本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

4.合同一式捌份，一份_____页，每页均有各方签字盖章，甲乙丙丁各执一份，戊己各执贰份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

甲方：

乙方：

丙方：

丁方：

戊方：某某市某某镇人民政府（盖章）

己方：某某市某某乡某某村委会后排村民小组（盖章）

己方村民代表：【手记】

由于本合同文本在签订的过程中，法律顾问人在北京，不能与顾问单位人员随行，故法律顾问在撰写的过程中把合同的签订程序、转让的过户程序加入其中，方便顾问单位人员进行参照操作。

原转让合同将两个地块约定在一个合同中，法律顾问经研究发现两个地块的土地性质是不同的，转让程序自然不同。经过专业分析和比较，法律顾问最终拟定了两个合同，使得合同约定更为清晰和准确，操作流程也更加明晰。